L'immobilier en Corse
Le marché immobilier corse présente des caractéristiques que l'on ne retrouve nulle part ailleurs en France : forte pression touristique, littoral protégé, particularités successorales et fiscalité propre. Cette page en donne les repères.
Les principales zones
En Haute-Corse : Bastia et sa périphérie, Calvi, l'Île-Rousse et la Balagne, Saint-Florent et le Nebbio, Corte et le centre, la plaine orientale autour de Ghisonaccia et de Lucciana.
En Corse-du-Sud : Ajaccio et son golfe, Porticcio, Propriano et le Valinco, Porto-Vecchio et Bonifacio à l'extrême sud.
Les dynamiques diffèrent fortement. Le littoral sud et la Balagne concentrent la demande de résidences secondaires et les prix les plus élevés. Les zones urbaines de Bastia et d'Ajaccio répondent à une demande de résidence principale. L'intérieur, moins tendu, présente des prix nettement inférieurs et une offre de bâti ancien à rénover.
Les particularités de l'achat
Trois points distinguent nettement la Corse du continent, et ils justifient d'être vigilant.
Le désordre foncier historique : de nombreux biens ont fait l'objet de successions non réglées pendant des générations, faute d'obligation de déclaration jusqu'à une période récente. Un bien peut ainsi appartenir à des dizaines d'indivisaires, dont certains sont inconnus.
Un dispositif public de résorption du désordre de la propriété a été mis en place pour y remédier, avec des mesures fiscales transitoires et un groupement d'intérêt public dédié. La vérification du titre de propriété par le notaire prend, dans ces situations, un temps considérable.
La loi Littoral, appliquée strictement, limite fortement la constructibilité dans la bande côtière et impose la continuité avec les agglomérations existantes. Un terrain vendu comme constructible mérite une vérification en mairie et auprès des documents d'urbanisme.
Et le statut de résidence secondaire, encadré dans plusieurs communes par des règles sur les changements d'usage et les meublés de tourisme.
Les diagnostics obligatoires
Le dossier de diagnostic technique est remis à l'acquéreur et comprend, selon les cas, le diagnostic de performance énergétique, l'état des risques, l'amiante, le plomb, l'électricité, le gaz, les termites, l'assainissement non collectif et le mesurage en copropriété.
Le diagnostic de performance énergétique évalue la consommation et les émissions du logement et le classe de A à G. Il est désormais opposable, ce qui signifie que l'acquéreur peut engager la responsabilité du vendeur ou du diagnostiqueur en cas d'erreur.
Il a par ailleurs des conséquences directes sur la location : les logements les moins performants sortent progressivement du marché locatif selon un calendrier légal.
En Corse, l'état des risques mérite une attention particulière : risque incendie de forêt, mouvements de terrain et, sur certaines communes, risque sismique.
La question fiscale
Les dispositifs de défiscalisation immobilière évoluent régulièrement, et plusieurs ont pris fin ces dernières années.
Une règle constante mérite d'être rappelée : un investissement dont le seul intérêt est fiscal est un mauvais investissement. La rentabilité s'apprécie sur la qualité de l'emplacement, la demande locative réelle et le prix d'achat rapporté au marché local, l'avantage fiscal venant après, et non avant.
Les montages proposés avec une garantie de loyer ou une revente assurée méritent l'examen d'un conseil indépendant du vendeur.
Avant de signer
Vérifier le titre de propriété et l'origine trentenaire du bien auprès du notaire.
Consulter le plan local d'urbanisme et demander un certificat d'urbanisme avant tout projet de construction ou d'extension.
Vérifier l'assainissement, l'accès à l'eau et l'alimentation électrique dans les secteurs isolés, où les raccordements peuvent coûter très cher.
Et faire estimer les travaux par une entreprise locale : le coût de construction et de rénovation est sensiblement supérieur à celui du continent, en raison du transport des matériaux et de la saisonnalité de l'activité.